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Foto: Intendencia de Montevideo (CC BY-SA 4.0), vía Wikimedia Commons
La primera edición del Índice GREI ordena, zona por zona, los precios pedidos en los avisos de apartamentos en Montevideo, Punta del Este y Maldonado. Una herramienta valiosa, siempre que se lea bien: son precios de aviso, expresados como medianas y separados por tipo de producto.
Antes de visitar una propiedad, casi todo comprador se hace la misma pregunta: ¿cuánto se pide por metro cuadrado en esta zona? Desde octubre de 2026 existe una referencia pública para responderla. El 13 de octubre, El Observador dio a conocer la primera edición del Índice GREI de precio pedido, elaborado por la firma de arquitectos Gustavo Ortega y Asociados (El Observador).
El índice mide los precios pedidos por metro cuadrado en los avisos de venta publicados en portales inmobiliarios. Los datos de esta primera edición corresponden a avisos descargados el 28 de setiembre de 2026 para Maldonado y el 29 de setiembre para Montevideo (El Observador).
Medianas del precio pedido por metro cuadrado de apartamentos, según el Índice GREI (El Observador):
| Segmento | Montevideo | Punta del Este | Ciudad de Maldonado |
|---|---|---|---|
| Usado | US$ 2.983 | US$ 3.909 | US$ 3.782 |
| Nuevo sin promoción declarada | US$ 3.844 | US$ 4.091 | — |
| Vivienda promovida (Ley 18.795) | US$ 3.272 | — | — |
Según el mismo informe, la brecha entre Montevideo y Punta del Este es mayor en los usados, donde en Punta del Este se pide un 31% más por metro cuadrado; entre los nuevos, la distancia se reduce al 6%. En Montevideo, la vivienda promovida se ofrece a una mediana un 15% inferior a la de los apartamentos nuevos sin promoción declarada.
Las muestras, luego de depurar los datos, son amplias: en Montevideo se analizaron 4.257 avisos de usados, 2.449 de nuevos y 1.735 de vivienda promovida; en Punta del Este, 1.689 de usados y 740 de nuevos; en la ciudad de Maldonado, 393 avisos de usados. Las cifras de Punta del Este corresponden a la localidad catastral y no incluyen Pinares ni la ciudad de Maldonado, que se miden por separado.
La tabla interactiva que acompaña la nota muestra cómo cambia el valor dentro de cada ciudad (tabla Índice GREI publicada por El Observador). Algunos ejemplos de medianas pedidas por m²:
Foto: Jimmy Baikovicius (CC BY-SA 2.0), vía Wikimedia Commons
Dos datos llaman la atención. El primero: en los barrios costeros de Montevideo, los valores pedidos superan holgadamente la mediana de la ciudad y se acercan, o incluso superan, a los de Punta del Este. El segundo: dentro de Punta del Este, la diferencia entre zonas es tan relevante como la diferencia entre ciudades. Hablar de “el precio del metro cuadrado en Punta del Este” dice poco si no se precisa dónde.
El propio informe lo advierte: el índice no mide los precios a los que se concretan las compraventas ni permite establecer el valor de una propiedad en particular. Entre el precio publicado y el de la escritura suele mediar una negociación, cuya magnitud depende de cada propiedad, de su tiempo en el mercado y del momento; el índice no la mide, y conviene desconfiar de porcentajes genéricos.
La mediana es el valor que queda en el medio cuando se ordenan todos los avisos: la mitad pide más y la mitad pide menos. A diferencia del promedio, no se desplaza por unas pocas propiedades excepcionalmente caras o baratas. Por eso es una buena medida de lo “típico”, pero no describe el segmento alto: una propiedad premium puede estar muy por encima de la mediana de su propia zona.
El índice clasifica los apartamentos en usados, nuevos sin promoción declarada y vivienda promovida, cuando el aviso o el proyecto lo identifica así. Comparar un usado con un nuevo es comparar productos con antigüedad, terminaciones y servicios diferentes. La vivienda promovida, amparada por la Ley 18.795, responde además a un marco propio.
El cálculo utiliza la superficie declarada en cada aviso y, cuando se informan dos, toma la menor. Como advierte el informe, las superficies no siempre son comparables: pueden incluir terrazas o áreas comunes. Los avisos se ubican por coordenadas en las zonas oficiales, no según el barrio que declara el anunciante, y se descartan, entre otros, los avisos sin precio, los duplicados y los proyectos con precios “desde”. Cada cifra tiene un margen de error con un intervalo de confianza del 95%, y solo se publican las zonas que cumplen requisitos mínimos, como contar con al menos tres inmobiliarias sin que ninguna concentre la mitad de los avisos (El Observador).
Una mediana resume un mercado; una propiedad de alta gama, en cambio, se define por sus particularidades. A la hora de interpretar por qué un inmueble se aparta del valor típico de su zona, hay factores que en nuestra experiencia pesan de forma decisiva:
Ninguno de estos atributos aparece en un promedio, y ese es precisamente el punto: el índice ofrece el contexto; la valoración de cada propiedad exige un análisis caso por caso.
Al tratarse de la primera edición, el índice todavía no permite saber si los precios suben o bajan. Las próximas publicaciones permitirán comparar períodos, teniendo en cuenta el margen de error y que las variaciones también pueden reflejar cambios en el tipo de viviendas que se ofrecen (El Observador). Seguiremos esas actualizaciones de cerca.
Si está evaluando comprar o vender en Montevideo o en la costa este, con gusto le ayudamos a poner estos números en contexto para su caso concreto. Conversemos: escríbanos a welcome@blk.uy o visítenos en Av. J. M. Ferrari 1413, Montevideo.
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