Quanto se pede por metro quadrado em Montevidéu e Punta del Este? O que mostra o novo Índice GREI

Foto: Intendencia de Montevideo (CC BY-SA 4.0), via Wikimedia Commons

A primeira edição do Índice GREI organiza, zona por zona, os preços pedidos nos anúncios de apartamentos em Montevidéu, Punta del Este e Maldonado. Uma ferramenta valiosa, desde que seja lida corretamente: são preços de anúncio, expressos como medianas e separados por tipo de produto.

Uma nova referência para uma pergunta de sempre

Antes de visitar um imóvel, quase todo comprador se faz a mesma pergunta: quanto se pede por metro quadrado nesta região? Desde outubro de 2026 existe uma referência pública para respondê-la. Em 13 de outubro, o jornal El Observador divulgou a primeira edição do Índice GREI de preço pedido, elaborado pelo escritório de arquitetura Gustavo Ortega y Asociados (El Observador).

O índice mede os preços pedidos por metro quadrado nos anúncios de venda publicados em portais imobiliários. Os dados desta primeira edição correspondem a anúncios baixados em 28 de setembro de 2026 para Maldonado e em 29 de setembro para Montevidéu (El Observador).

Os números principais

Medianas do preço pedido por metro quadrado de apartamentos, segundo o Índice GREI (El Observador):

Segmento	Montevidéu	Punta del Este	Cidade de Maldonado
Usado	US$ 2.983	US$ 3.909	US$ 3.782
Novo sem incentivo declarado	US$ 3.844	US$ 4.091	—
Habitação promovida (Lei 18.795)	US$ 3.272	—	—

Segundo o mesmo relatório, a diferença entre Montevidéu e Punta del Este é maior nos usados: em Punta del Este se pede 31% a mais por metro quadrado. Entre os novos, a distância cai para 6%. Em Montevidéu, a habitação promovida é oferecida a uma mediana 15% inferior à dos apartamentos novos sem incentivo declarado.

As amostras, depois da depuração dos dados, são amplas. Em Montevidéu foram analisados 4.257 anúncios de usados, 2.449 de novos e 1.735 de habitação promovida; em Punta del Este, 1.689 de usados e 740 de novos; na cidade de Maldonado, 393 anúncios de usados. Os números de Punta del Este correspondem à localidade cadastral e não incluem Pinares nem a cidade de Maldonado, que são medidas separadamente.

Zona por zona

A tabela interativa que acompanha a reportagem mostra como o valor muda dentro de cada cidade (tabela do Índice GREI publicada pelo El Observador). Alguns exemplos de medianas pedidas por m²:

Foto: Jimmy Baikovicius (CC BY-SA 2.0), via Wikimedia Commons

• Montevidéu, novos sem incentivo: Carrasco US$ 4.706; Parque Rodó US$ 4.605; Bañados de Carrasco US$ 4.545; Punta Carretas US$ 4.403; Pocitos US$ 4.036.
• Montevidéu, usados: Carrasco US$ 4.231; Carrasco Norte US$ 4.153; Punta Carretas US$ 4.006; Pocitos US$ 3.580.
• Punta del Este: La Pastora Costanera, novos US$ 4.324 e usados US$ 4.159; La Pastora Resto, novos US$ 4.068 e usados US$ 3.889; Punta del Este Balneario, usados US$ 3.631; Gorlero, usados US$ 3.250.

Dois dados chamam a atenção. O primeiro: nos bairros litorâneos de Montevidéu, os valores pedidos superam com folga a mediana da cidade e se aproximam dos de Punta del Este, ou até os superam. O segundo: dentro de Punta del Este, a diferença entre zonas é tão relevante quanto a diferença entre cidades. Falar em “o preço do metro quadrado em Punta del Este” diz pouco se não se especifica onde.

Como ler esses números

Preço pedido não é preço de fechamento

O próprio relatório adverte: o índice não mede os preços pelos quais as compras e vendas se concretizam, nem permite estabelecer o valor de um imóvel específico. Entre o preço anunciado e o da escritura costuma haver uma negociação. Seu tamanho depende de cada imóvel, do tempo que ele está no mercado e do momento. O índice não a mede, e convém desconfiar de porcentagens genéricas.

A mediana não é a média

A mediana é o valor que fica no meio quando todos os anúncios são ordenados: metade pede mais e metade pede menos. Diferentemente da média, ela não se desloca por causa de uns poucos imóveis excepcionalmente caros ou baratos. Por isso é uma boa medida do “típico”, mas não descreve o segmento alto: um imóvel premium pode estar muito acima da mediana da sua própria zona.

Usado, novo e promovido: três mercados diferentes

O índice classifica os apartamentos em usados, novos sem incentivo declarado e habitação promovida, quando o anúncio ou o empreendimento os identifica assim. Comparar um usado com um novo é comparar produtos com idade, acabamentos e serviços diferentes. A habitação promovida, amparada pela Lei 18.795, responde ainda a um marco próprio.

Áreas e zonas

O cálculo utiliza a área declarada em cada anúncio e, quando são informadas duas, considera a menor. Como adverte o relatório, as áreas nem sempre são comparáveis: podem incluir terraços ou áreas comuns. Os anúncios são situados por coordenadas nas zonas oficiais, e não pelo bairro que o anunciante declara. São descartados, entre outros, os anúncios sem preço, os duplicados e os empreendimentos com preços “a partir de”. Cada número tem uma margem de erro com intervalo de confiança de 95%. Só são publicadas as zonas que cumprem requisitos mínimos, como contar com pelo menos três imobiliárias, sem que nenhuma concentre metade dos anúncios (El Observador).

O que separa um imóvel premium da mediana

Uma mediana resume um mercado; já um imóvel de alto padrão se define por suas particularidades. Na hora de interpretar por que um imóvel se afasta do valor típico da sua zona, há fatores que, na nossa experiência, pesam de forma decisiva:

• Localização precisa: dentro de um mesmo bairro, a quadra, o entorno e os acessos fazem diferença.
• Vista e frente para o mar: a primeira linha e as vistas abertas são atributos escassos e difíceis de replicar.
• Qualidade construtiva: projeto, materiais, isolamento e acabamentos.
• Amenities e serviços: segurança, áreas comuns, garagens e serviços do edifício.
• Estado de conservação: um usado reformado não é a mesma coisa que um que precisa de obras.
• Orientação e luz natural: fatores que influenciam o conforto do dia a dia.

Nenhum desses atributos aparece em uma média, e esse é justamente o ponto: o índice oferece o contexto; a avaliação de cada imóvel exige uma análise caso a caso.

O que vem pela frente

Por se tratar da primeira edição, o índice ainda não permite saber se os preços estão subindo ou caindo. As próximas publicações permitirão comparar períodos, levando em conta a margem de erro e o fato de que as variações também podem refletir mudanças no tipo de imóvel oferecido (El Observador). Vamos acompanhar essas atualizações de perto.

Vamos conversar

Se você está avaliando comprar ou vender em Montevidéu ou na costa leste, teremos prazer em ajudar a colocar esses números em contexto para o seu caso específico. Vamos conversar: escreva para welcome@blk.uy ou visite-nos na Av. J. M. Ferrari 1413, Montevidéu.

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