Blk. Realty - Uruguay
Ilustración: Blk.
La reelección de Lula sorprendió a los mercados y el real perdió valor en pocas horas. Repasamos los datos, lo que enseña la historia reciente y los escenarios que en Blk. Realty creemos posibles para Punta del Este y el resto de Uruguay.
El 25 de octubre de 2026, Luiz Inácio Lula da Silva (PT) fue reelecto presidente de Brasil con el 51,79% de los votos válidos, frente al 48,21% de Flávio Bolsonaro (PL), según el Tribunal Superior Electoral (TSE). El resultado dio vuelta la primera vuelta del 4 de octubre, en la que Flávio había quedado primero con 47,03% contra 45,16% de Lula.
La reacción fue inmediata. Según Agência Brasil (26/10/2026), ese lunes el Ibovespa cayó 13,88% y el dólar subió 8,21%, hasta R$ 5,403, la mayor suba diaria desde enero de 1999. UOL Economia (27/10/2026) la describió como la peor reacción del mercado a una elección desde 2002. Reuters/UOL (26/10/2026) informó que el mercado empezó a descontar que la tasa Selic, hoy en 13,75%, deje de bajar o incluso suba en la reunión del Copom de noviembre.
En su programa, Lula propone mantener el marco fiscal vigente (arcabouço fiscal), con una meta de superávit primario de 1,5% del PIB hacia 2030, y sostener una mayor tributación sobre offshores, fondos exclusivos y dividendos, según InfoMoney y según Folha (13/08/2026).
Para quien compra o veranea en Uruguay con reales, el efecto se sintió enseguida. Según Código Público, que cita a Correo de Punta del Este, el BROU pasó a comprar el real a UYU 6,45 el lunes, frente a UYU 7,10 el viernes anterior: una caída de 9,15% en 72 horas. En otras palabras, Uruguay se volvió más caro para el brasileño de un día para el otro.
Ilustración: Blk. Fuente: Código Público (cita a Correo de Punta del Este)
Esto llega en un momento en el que la presencia brasileña venía creciendo. Según una estimación de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este-Maldonado, citada por InfoMoney y por O Dia (09/2026), los brasileños compraron entre 1.100 y 1.300 inmuebles en Punta del Este y Maldonado entre 2024 y el primer semestre de 2026, y su participación pasó de 4–5% a 7–8% de las compras. Es una estimación de la Cámara, no un dato oficial: en Uruguay no se publican estadísticas oficiales de compradores por nacionalidad.
El mercado de Maldonado, además, llega con buen pulso. Según datos de la DGR publicados por el INE, en 2025 se registraron 9.473 compraventas en el departamento, 8% más que en 2024, con un récord de 1.168 operaciones en diciembre.
No es la primera vez que un vecino mueve el mercado uruguayo. Durante la crisis brasileña de 2015-16, con el real devaluado, llegaron menos brasileños: las consultas para Réveillon cayeron 5%, compensadas por uruguayos y argentinos (Pasaporte News). Según especialistas citados por InfoNegocios, los precios en Punta del Este bajaron entre 5% y 25% y las consultas de brasileños para vender se duplicaron; El Cronista habló de sobreoferta y de un regateo que llegó al real estate.
Argentina muestra el otro lado de la moneda. Con el cepo, los certificados de residencia fiscal uruguaya pedidos por argentinos pasaron de 207 en 2019 a 641 en 2020, según La Nación (AR). Hoy, según El País (Uruguay), los argentinos explican cerca del 65–70% de la inversión inmobiliaria extranjera. Ese ciclo, que suele ir por su cuenta, actúa como contrapeso cuando Brasil se enfría.
Uruguay ofrece regímenes de residencia fiscal que interesan a inversores de alto patrimonio. La Ley 19.904 (2020) permitió a quienes se hicieron residentes fiscales entre 2020 y 2025 optar por un régimen especial sobre rentas de capital del exterior, y esa opción debe ejercerse o ratificarse hasta el 31/12/2026, según la DGI. Para nuevos residentes rige desde el 1/1/2026 la Ley 20.446, que, entre otros requisitos, contempla una vía de inversión inmobiliaria superior a UI 12.500.000 (unos USD 2 millones aproximadamente, según la cotización de la UI y el tipo de cambio).
Son normas con condiciones y detalles que cambian según cada caso. Antes de tomar cualquier decisión, le recomendamos consultar a un asesor impositivo o contable.
Lo que sigue no son datos, sino escenarios que en Blk. Realty consideramos posibles. Ninguno está asegurado y dependerán, sobre todo, de las señales fiscales del nuevo gobierno.
Susto y normalización. Si el gobierno da señales fiscales creíbles, creemos que el real podría recuperar parte de lo perdido en pocas semanas. En ese caso, la temporada 2026-27 podría traer algo menos de turistas brasileños, pero las compras de alta gama podrían mantener la tendencia de los últimos años.
Desconfianza fiscal prolongada. Si el real sigue débil y la Selic sube, creemos que el brasileño de ingresos medios podría postergar sus compras y que algunos propietarios brasileños podrían poner a la venta, como ocurrió en 2015-16. Al mismo tiempo, el inversor de alto patrimonio podría acelerar la búsqueda de diversificación, con Uruguay compitiendo con destinos como Paraguay, Miami o Portugal.
Un shock mayor. Si hubiera tensiones de deuda o nuevos impuestos sobre patrimonio u offshores más allá de lo anunciado, creemos que el turismo y la segunda residencia de rango medio podrían caer con fuerza, mientras el segmento más alto de Punta del Este y José Ignacio podría ganar interés como refugio.
Hay algunas señales que seguiremos de cerca: la reunión del Copom del 3 y 4 de noviembre, los anuncios del ministro de Hacienda, la cotización del real en el BROU, las reservas para Réveillon, las compraventas mensuales de Maldonado que publica el INE y la evolución del ciclo argentino.
Si está evaluando comprar o vender en Uruguay y desea entender cómo este contexto puede afectar su caso, en Blk. Realty lo acompañamos con información clara. Consúltenos.
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