Blk. Realty - Uruguay
Ilustração: Blk.
A reeleição de Lula surpreendeu os mercados e o real perdeu valor em poucas horas. Revisamos os dados, as lições da história recente e os cenários que a Blk. Realty considera possíveis para Punta del Este e o restante do Uruguai.
Em 25 de outubro de 2026, Luiz Inácio Lula da Silva (PT) foi reeleito presidente do Brasil com 51,79% dos votos válidos, contra 48,21% de Flávio Bolsonaro (PL), segundo o Tribunal Superior Eleitoral (TSE). O resultado virou o primeiro turno de 4 de outubro, no qual Flávio havia ficado em primeiro, com 47,03% contra 45,16% de Lula.
A reação foi imediata. Segundo a Agência Brasil (26/10/2026), naquela segunda-feira o Ibovespa caiu 13,88% e o dólar subiu 8,21%, para R$ 5,403, a maior alta diária desde janeiro de 1999. O UOL Economia (27/10/2026) descreveu o movimento como a pior reação do mercado a uma eleição desde 2002. A Reuters/UOL (26/10/2026) informou que o mercado passou a precificar que a Selic, hoje em 13,75%, deixe de cair ou até suba na reunião do Copom de novembro.
Em seu programa, Lula propõe manter o arcabouço fiscal vigente, com meta de superávit primário de 1,5% do PIB até 2030, e sustentar uma tributação maior sobre offshores, fundos exclusivos e dividendos, segundo InfoMoney e segundo a Folha (13/08/2026).
Para quem compra imóveis ou passa férias no Uruguai com reais, o efeito foi sentido de imediato. Segundo o Código Público, que cita o Correo de Punta del Este, o BROU passou a comprar o real a UYU 6,45 na segunda-feira, frente a UYU 7,10 na sexta-feira anterior: uma queda de 9,15% em 72 horas. Em outras palavras, o Uruguai ficou mais caro para o brasileiro de um dia para o outro.
Ilustração: Blk. Fonte: Código Público (cita o Correo de Punta del Este)
Isso acontece num momento em que a presença brasileira vinha crescendo. Segundo estimativa da Câmara Imobiliária de Punta del Este-Maldonado, citada por InfoMoney e por O Dia (09/2026), brasileiros compraram entre 1.100 e 1.300 imóveis em Punta del Este e Maldonado entre 2024 e o primeiro semestre de 2026, e sua participação nas compras passou de 4–5% para 7–8%. Trata-se de uma estimativa da Câmara, não de um dado oficial: o Uruguai não publica estatísticas oficiais de compradores por nacionalidade.
O mercado de Maldonado, além disso, chega aquecido. Segundo dados da DGR publicados pelo INE, em 2025 foram registradas 9.473 compras e vendas no departamento, 8% a mais que em 2024, com recorde de 1.168 operações em dezembro.
Não é a primeira vez que um vizinho movimenta o mercado uruguaio. Na crise brasileira de 2015-16, com o real desvalorizado, vieram menos brasileiros: as consultas para o Réveillon caíram 5%, compensadas por uruguaios e argentinos (Pasaporte News). Segundo especialistas citados pela InfoNegocios, os preços em Punta del Este caíram entre 5% e 25% e as consultas de brasileiros para vender dobraram; o El Cronista falou em excesso de oferta e em pechincha no mercado imobiliário.
A Argentina mostra o outro lado da moeda. Com o cepo cambial, os certificados de residência fiscal uruguaia solicitados por argentinos passaram de 207 em 2019 para 641 em 2020, segundo o La Nación (AR). Hoje, segundo o El País (Uruguai), os argentinos respondem por cerca de 65–70% do investimento imobiliário estrangeiro. Esse ciclo, que costuma seguir seu próprio ritmo, funciona como contrapeso quando o Brasil esfria.
O Uruguai oferece regimes de residência fiscal que interessam a investidores de alto patrimônio. A Lei 19.904 (2020) permitiu a quem se tornou residente fiscal entre 2020 e 2025 optar por um regime especial sobre rendimentos de capital do exterior, e essa opção deve ser exercida ou ratificada até 31/12/2026, segundo a DGI. Para novos residentes, vale desde 1/1/2026 a Lei 20.446, que, entre outros requisitos, prevê uma via de investimento imobiliário superior a UI 12.500.000 (cerca de USD 2 milhões, valor aproximado que varia conforme a cotação da UI e o câmbio).
São normas com condições e detalhes que variam conforme cada caso. Antes de qualquer decisão, recomendamos consultar um assessor tributário ou contábil.
O que segue não são dados, mas cenários que a Blk. Realty considera possíveis. Nenhum está garantido, e todos dependerão, sobretudo, dos sinais fiscais do novo governo.
Susto e normalização. Se o governo der sinais fiscais críveis, acreditamos que o real poderia recuperar parte das perdas em poucas semanas. Nesse caso, a temporada 2026-27 poderia trazer um pouco menos de turistas brasileiros, mas as compras de alto padrão poderiam manter a tendência dos últimos anos.
Desconfiança fiscal prolongada. Se o real continuar fraco e a Selic subir, acreditamos que o brasileiro de renda média poderia adiar compras e que alguns proprietários brasileiros poderiam colocar imóveis à venda, como em 2015-16. Ao mesmo tempo, o investidor de alto patrimônio poderia acelerar a busca por diversificação, com o Uruguai competindo com destinos como Paraguai, Miami ou Portugal.
Um choque maior. Se houver tensões de dívida ou novos impostos sobre patrimônio ou offshores além do anunciado, acreditamos que o turismo e a segunda residência de padrão médio poderiam cair com força, enquanto o segmento mais alto de Punta del Este e José Ignacio poderia ganhar interesse como refúgio.
Alguns sinais serão acompanhados de perto: a reunião do Copom de 3 e 4 de novembro, os anúncios do ministro da Fazenda, a cotação do real no BROU, as reservas para o Réveillon, as compras e vendas mensais de Maldonado publicadas pelo INE e a evolução do ciclo argentino.
Para quem avalia comprar ou vender no Uruguai e deseja entender como este contexto pode afetar cada caso, a Blk. Realty oferece acompanhamento com informação clara. Consulte-nos.
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